Tre case su quattro, quando l’acquisto è sostenuto da un mutuo ad alto loan-to-value, cioè superiore all’80% del valore, vengono comprate a un prezzo più basso rispetto alla valutazione di perizia. È questo il dato principale emerso dall’Osservatorio Qualis Credit Risk che ha analizzato il mercato italiano del credito tra il 2023 e il 2025, con un occhio particolare agli immobili finanziati con mutui a elevato LTV.
Lo studio prende in considerazione due valori chiave, il prezzo effettivo di compravendita e la valutazione dell’immobile, ricordando che l’importo massimo del mutuo viene calcolato sulla cifra più bassa tra i due. Ed è proprio la differenza che si crea tra questi parametri a restituire l’immagine delle dinamiche del mercato, influenzate da fattori che vanno dalle condizioni economiche generali ai flussi migratori, fino alla classificazione energetica degli edifici, sempre più determinante nella distinzione tra immobili “green” e “brown”.
Negli ultimi tre anni il divario medio tra prezzo e valutazione si è ridotto, passando dal -8,5% al -7,3% sul mercato complessivo e dal -6,8% al -5,7% per le transazioni legate a mutui HLTV. Si mantiene così stabile il differenziale di circa 1,6-1,7 punti tra i due scenari.
La tendenza a spuntare uno sconto maggiore emerge soprattutto fuori dai capoluoghi di regione, con un -6,7% contro il -4,6% delle città principali, un fenomeno che nel Sud Italia risulta ancora più evidente, con differenze tra -5,5% nei capoluoghi e -7,8% nel resto del territorio. Guardando ai singoli contesti, Perugia guida la classifica dei capoluoghi con uno scostamento del -10,1%, seguita da Napoli e Cagliari (-9,0%), mentre Trento si ferma a un -1,5%. Sul piano regionale la forbice va dal -10,4% della Valle D’Aosta e dal -10,1% della Basilicata fino al -4,8% registrato in Trentino-Alto Adige e Veneto.
Ma ci sono anche situazioni opposte, seppur marginali: nel 4% delle transazioni analizzate il prezzo di acquisto supera la valutazione. In oltre la metà dei casi ciò avviene in Lombardia e Lazio, rispettivamente con il 42,4% e l’11,2% delle operazioni di questo tipo. Qui la vitalità economica e sociale, unita ai flussi migratori interni per motivi di lavoro e di studio, spinge i prezzi a salire oltre le stime degli esperti. Un quadro che conferma come il mercato immobiliare italiano resti profondamente frammentato e influenzato da fattori territoriali, sociali ed economici, ma anche come gli sconti rispetto alle valutazioni continuino a rappresentare la norma per chi compra casa ricorrendo a un mutuo ad alto LTV.